你发现没有，今天的房地产市场正以全新的方式呈现给大众，这是房地产自身的周期发展决定的，而从我们的调控方向也能看出，房地产真的变天了。

如今的已经从过去的单纯的市场调控转向社会调控，换一种说法就是，过去可能比较偏向于直接调控房价，房价涨了调，房价降了调，如今不再为了调房价而调，不再头痛医头脚痛医脚。

比如高负债、高周转、高杠杆一去不复返，甭想躺着继续赚钱了，每个人每个市场角色也都在适应新的变化。这是房地产的进步，几乎是颠覆性的。

当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，增量市场转向增存并重。过去几十年，中国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程，城镇化率从1949年的11%提高到2024年的67%，这是取得的巨大成就，同时也意味着巅峰时刻已经过了。

目前，城镇人均住房面积也高达40多平，虽然是平均，还有很多人被平均了，但是从政策参考方面看，房地产已经走过高速增长时代。

最近，关于城市发展政策也证明了房地产告别了大拆大建，从过去的增量为主转变为存量修复与增量建设并存。

当前城市发展正经历深刻变革，我觉得城市发展与房地产发展它们是相辅相成、相互影响的。城市发展阶段决定了房地产新的发展思路，同时房地产后继乏力也将会从城市发展新思路找到突破口。

以规模扩张为主的传统发展模式已很难适应新时代要求。城镇化率接近70%的现实背景下，城市建设面临从增量扩张向存量提质的根本性转变。过去依靠大规模土地开发、基础设施建设获取发展动能的模式正在逐步失效。

人口结构在发生变化，发展动能也需要转换，居民需求也在不断升级等多重因素交织，推动着城市发展理念必须实现系统性变革，在这其中，变化最大的就是房地产模式。

保障房和商品房都强调自住属性的重要性，保障房需求将得到更大程度的强化，同时市场化将推动房地产行业的转型。

过去忽略了对保障房方面的建设，导致有钱没钱都挤向商品房市场，买不起也带不动市场，而且还怨声载道，通过调控将实现保障的归保障，市场的归市场，这样可以并行前进，既照顾了买不起房的人，特别是大城市的新市民、年轻人，又培育了市场的内生动力。

这种转型将实现两大明确的目标，一是消除老百姓买不起商品房的忧虑，二是商品房回归商品属性，进一步满足改善性住房需求。这就是未来房地产市场的发展轨迹。谁也不碍谁的事，各自平行发展。2025年全年配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集 将达到180万套（间），满足年轻人的住房需求。

比如此前的限制性政策将在这一轮政策中逐步打开，前段时间清华大学的一个报告认为，房地产将有望触底，而且几乎是快到跌无可跌的状态。今年北京、上海、深圳有望彻底打破限制性政策的约束，房价有可能能够实现触底回升。

我觉得这个报告还是很大胆的，会不会放松限制，一定会的，就全国而言，限制性政策已经全面退出历史舞台，但目前一线城市尤其是京沪还在有所保留，这也是当前的市场决定的，会放松，但全面放开又不大可能。

还有为了减轻买房的负担，刺激住房消费，各地都纷纷降低了首付比例和贷款利率，基本上处于历史低点，但是一线城市房贷利率仍有下调空间。

最重要的是一些配套政策会逐步跟进，这也是当前房地产市场形势决定的，调控不会单纯看到房价降了马上就着急，而是有步骤有节奏的往前走。

据不完全统计，今年上半年各地共出台了超过340条措施，主要围绕公积金政策优化、发放购房补贴与以旧换新、调节土地供应等内容。

还有人在问，现在还能买房吗？显然，这样的提问很不专业，但又很无奈。一是说明现在依然有大量的买房需求，二是说明买房再也不是这么简单抓住时间节点就可以了。

除此之外，更重要的还在于对市场的分化了如指掌，什么一二线城市与三四线城市之间的严重分化不多说，即使同一个城市，比如北京，不同的板块也大相径庭，今年上半年各板块发展非常不均衡，冷热不均。

购房者要清楚，今天的市场发生了巨大改变，但是摸清背后的逻辑就能规避各种问题。虽然城镇化水平已经在高位，但是随着人们生活水平的提高、城镇化深入推进，房地产市场刚性和改善性住房需求仍有较大空间。城镇化率的进一步提升，意味着内需潜力将持续释放。

就城市而言，未来潜力在城市群或都市圈；就板块而言，买房要看人口流入情况和产业布局；就产品而言，好房子时代来临，能跟上时代就要吃上时代红利，不仅改善了我们的居住条件，也将是未来流通的主流产品。

所以，该不该买房这个问题没有一个肯定的答案，先问自己的需求程度，如果不是特急，等等又何妨，如果刚需和改善，着急居住，就看你能不能买对，买对了，未来你持有的就是资产，否则就是垃圾。