早在2008年，房地产带头大哥万科就首次提出了5986模式
5986指的是拿地5个月内开工、9个月内首次开盘、普通住宅销售占比80%以上，开盘当月销量要达到60%以上
这个模式就是后来被众多房企捧上神坛，造成当下众多烂尾楼的罪魁祸首“高周转”的雏形，所谓高周转其实就是房企通过快速开工，加速工期，房产预售等一系列快动作，快速回笼资金，然后尽快开启下一个项目，这样做能大幅提高房企的营收和利润率，因为房企的钱基本都是借来的，同样的资金和利息成本，一年能转5个项目，肯定比转3个项目利润要高
万科凭借这项 “创新”，没过两年就成为了中国第一家销售额破千亿的房地产公司，一时间几乎所有的房企都开始了学习万科的运动
碧桂园提出升级版的“4568”法则，恒大则是高举高打，采用大规模开发+快速建设的激进模式
当时的碧桂园和恒大们赌对了，我国房价在2008年后一路狂奔，在涨价预期下你造多少房子就能卖出去多少，敢于下注加杠杆的碧桂园，在2013年进入千亿俱乐部， 2017年正式打败万科，坐上了房企销售冠军的宝座
彼时的碧桂园已经全然没有了那个曾经发家于三四线城市的小房企模样，真金白银的收入狠狠打了那些觉得碧桂园又土又低端的行内人
后面的故事我们也知道，随着房价在2021年达到峰值拐点，涨价预期消失，投资客停止买入，反手就开始砸盘
于是乎高周转再转不下去了，而房企的债务却被高周转模式扩大了十几甚至几十倍，于是我们就听见砰的一声，泡沫破裂了，恒大碧桂园们的商业帝国顷刻间灰飞烟灭，留下了一屁股的烂尾楼
我认识的很多建筑业从业者都说，高周转期间的房子不能买，房企为了加快进度拿预售证，很多项目的房屋质量触目惊心
但从这张图来看，从高周转开始的2008年，到房价反转的2021年，房屋的施工面积大约为700亿平，能占我国房屋总面积1280亿平的55%，也就是说我国目前可能有一半的房子质量都存疑
今年8月底住房和城乡建设部表示，正在研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，此话一出一石激起千层浪
住建部敢冒着天下之大不韪，在房价还在下跌，居民收入预期不佳的这个关键节点上，推行房屋养老金制度，这恰恰说明了房屋质量问题之严峻
按理说，我国绝大部分住房都是在近20年建成的，按照钢筋混凝土50年的最低基础使用标准来说，现在给房屋养老还太早，但因为当年房企为了实现高周转，各种手段和操作层出不穷，真实的房屋质量对监管部门来说可能是个黑盒，买房时各位交的2%到5%的房屋维修金，根本不足以承担比较大的维修任务
那政府是否会给补贴？
现在土地卖不出去，地方政府收入已经出现了明显的下滑，能保住体制内工资和常规公共服务就不错了，此外大量的维护需求还可能会在未来集中爆出，届时政府也难以在短时间内掏出大量的资金来抢救，所以这钱极大概率还是要各位业主来掏
但是目前我国一般住宅小区只会上交物业费，用于日常小区清洁维护，安全安保等支出，这块物业费的支出，全国平均下来也仅占总房价的0.1%到0.3%，而发达国家的物业费是这个数的两倍到三倍
此外我国还有大量的老小区，安置房小区连物业费都不交，或者象征性的每平交几毛钱，其他的主要靠街道和地方政府补贴，但也仅仅能维持最基本的生活需要，不至于垃圾都没人倒，更别说再额外征收房屋养老修缮的费用了
本次住建部表示要推行房屋养老金制度，让有房的各位心里都非常抵触，因为在我国居民的心里，买房都是赚钱的，从来都是正向资产，而房屋养老金制度的吹风，让房子变成负资产的恐惧被进一步放大了
但目前我国房屋的现实情况，我在最开始已经讲过了，有接近一半的质量存疑，房屋养老金箭在弦上不得不发，否则未来可能会密集发生房屋倒塌的恶性事件，这是谁都不愿意看到的，既然避免不了，那所谓的房屋养老金，业主究竟要交多少钱，我们至少要做到心中有个数
我们可以对比美国日本这两个房地产市场成熟后的发达国家的房屋养老金制度，来推演我国的未来
因为美国和日本房屋种类主要分为独户住宅和公寓，其中公寓的业主除拥有自住空间外，还可以享受公共空间和设施，更贴近我国普通商品住宅的概念，所以我们主要看的是美日的公寓房屋养老金模式，别墅和一户建不在本次讨论范围内
美国的法律明确规定了业委会对社区公共区域开支负有义务，所以在美国物业费和房屋养老金是合并在一起称为管理费上交给业委会的，然后业委会拿着各户业主上交的管理费聘请第三方的物业公司进行日常维护和大型修缮
业主每月需要上交的管理费为全国平均282美元，约等于两千人民币，其中用于大型维修的储备基金，也就是房屋养老金大概为总管理费的20%-40%，这里我们取中位数30%，加上美国公寓平均70平左右的面积，则美国业主每年上交的房屋养老金为每百平米800到900元人民币
而日本的公寓在建成时就会一次性缴纳8%的修缮基金，类似我们交房时交的房屋维修金，但日本的业主后续每个月都要额外再交一笔修缮积立金，这其实就类似与美国业主上交的大型维修储备基金，日本的修缮积立金的标准，政府也给出了明确参考，每月每平方大约缴存额在252到338日元不等，100平的房子折合人民币大概需要上交1200到1700元
结合美国和日本的数据，我们可以看到要维护一个房子的基本运作，除了需要上交日常管理的物业费之外，还需要每月每百平米最低800元的房屋养老金，假设目前大部分小区2元左右的物业费一直不变，则持有一个一百平的房子，未来的硬性成本就是1000元每月，这个持有成本对于高房价的大城市房产来说还能接受，但对于很多三四线城市总价也就三四十万的老房子来说，一年一万二的持有成本，已经吃掉了总房价的4%了，压力不可谓不大，况且这还是在没有房产税的情况下
那结合以上，既然房屋养老金箭是在弦上不得不发，而政府给全部的房子都兜底也不现实，那如果房屋养老金制度出台，我国房产未来会走向何方呢？
我给到三种路径的推演
首先就是第一种，存量的刚需盘
这些楼盘的业主收入较低，价格比较敏感，物业费+房屋养老金+房产税的持有成本将会逐渐难以负担，进而出现一户断缴，缺口更大后平摊更多，然后更多人断缴的恶性循环，最终小区无人进行大型维护成为危楼
如果政府严格执行房屋养老金的上交工作，不交钱房子就没收，还能阻止这一循环的发生，但结合我的了解，为了避免居民的大量反弹，在执行上可能并不激进，最终的结果就是有钱人搬出住进后面要讲的第三种改善楼盘，没钱的人申请住进第二种政府建设的保障房
至于存量的改善楼盘则会因为业主收入较高的原因，大大延缓恶性循环的发生时间，但随着房屋的老化和新产品的迭代，有钱人一样会逐渐的搬出，届时存量的刚需盘的终局也会实现在老了的改善楼盘身上
那第二种刚刚也讲到了，就是未来新建的大量保障性住房
可以参考新加坡的组屋模式，这类住房由新加坡政府出钱修建，根据申请的家庭收入和人数不同，可以购买不同的户型，组屋的土地和房屋产权都是政府的，买家买的是99年的租期，价格相比市场化的住房便宜很多，但一个家庭只能买一套组屋，如果要购买新组屋，旧的组屋必须卖掉
组屋作为政府保障性的住房，业主的持有成本很低，日常的物业管理与维修是由业主缴费，这一块类似于我国传统意义上的物业费，价格不高而且政府还有补贴，一个4房的组屋（120平左右）目前平均转售价格为60万新元，政府补贴前一年的管理费为1074新元，补贴后为852新元，大约为4600元人民币，补贴后仅占总房款的0.14%
那大修怎么办？新加坡政府针对组屋有各种翻新改造计划，比如新加坡有电梯升级计划、家居提升计划、社区焕新计划，其中绝大部分都是有政府补贴的，具体大家可以看看下图
组屋一年每百平仅4千元的持有成本，相比新加坡高过我国4倍多的人均收入来看，可以说是非常廉价了，未来我国新建的保障房可能没有新加坡组屋占总住房90%覆盖率这么高，但数量绝对也不会太少，保障房除了要承接新的中低收入人群，还要承接从第一种房产里出逃的大量无力支撑房产成本的人，而这类保障房的物业费和养路费政府会给一部分的补贴，房产税免征，这样至少能保证不会因为房屋老化无人缴费维护，导致大量低收入人群无家可归
第三种则是吸引高收入人群来买的市场化改善类商品房
包括高档小区或公寓，联排别墅，独栋别墅，这类商品房跟我们刚刚讲到的第二类刚需型保障房在居住体验上有明显差距，会拥有更低的容积率，更高的绿化以及更优质的物业服务，当然这些都是需要高收入人群更多的支出，不仅需要自己缴纳高额的物业费，房屋养老金，可能还要上交房产税，这种定向对富人收取的房产税模式，对于优化贫富差距是个良策，收取的房产税可以用作于地方政府的基础运作和对老化基建的维护，以及对第二类保障住房的补贴
未来的私企房地产公司会被限制，刚需类保障住房将由国企垄断，没有土地费用，仅以建设费的成本低价卖给中低收入人群，国企在这个过程中能发挥国企优势，不以盈利为目的，保本即可实现循环
而改善类商品房采取市场化的竞争模式，也就是跟当前一样，国企私企都可以参与，土地价高者得，自己去市场上拼刺刀，拼产品，拼服务，房地产的投资属性彻底转变成健康的居住属性
总结一下以上三种路径，未来新房将主要分为由国家建设的组屋类保障房和改善类高档住房，保障房偏向刚需，居住条件一般，但价格很便宜，后期的物业费和房屋养老金国家给与一定补贴，而改善类高档住房则包含了地价成本，同样的面积和区位，价格相比保障房要高几倍，在自行缴纳物业费和房屋养老金的同时还要收取额外的房产税，根据发达国家的案例，大概在总房价的1%左右
而目前存量的各类小区则大概率实行自治，房屋养老金政策会出台，但不会很强制，能持续上交的小区，房屋就可以得到持续修缮，而出现断缴的小区，则会逐渐形成恶性循环最终成为危楼，居住在这部分小区的居民可以申请国家建设的组屋类保障房，至于当前存量的各类房产的房价则完全市场化，成为危楼的小区会变的一文不值
这个模式是唯一可以保障地价不下跌的未来路径，之前我也讲过，地价已经绑架了政府，银行和城投的资产负债表，而银行和城投由牵动着几十万亿的居民存款，如果出现大幅下跌，那后果不敢想象，大家对这三个路径还有什么想法和建议可以再评论区讨论，集思广益摸清迷雾
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我们下期见