2025年7月23日，享誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行以“赋能城市高质量发展：更绿、更新、更永续”为主题，举办了大连2025年中发布会。本次聚焦东北部核心城市发展的会议邀请到业内专家学者、金融机构、城市规划领域重磅嘉宾，围绕写字楼市场变革、城市绿色及可持续发展、国有资产盘活、产业地产及城市高质量发展等议题展开深度研讨。

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政策引领城市高质量发展

戴德梁行北区董事总经理胡峰在开场致辞中指出，在上周刚刚结束的中央城市工作会议中明确要求 以城市更新推进“韧性安全建设"与"全周期推行绿色低碳转型"，这与大连、沈阳的发展路径深度契合。两地以存量焕新、绿色跃迁、产业强链三大行动，精准呼应国家城市发展新蓝图。本次发布会紧扣中央会议核心任务，以"更绿、更新、更永续"为行动纲领，携手政府领导与行业专家共商 "人民中心、安全为基、绿色为脉"的高质量发展新趋势与新实践。

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写字楼市场深度思考：变革孕育机遇

根据戴德梁行数据，截至2025年二季度，大连市甲级写字楼空置率回落至26.1%，全市平均租金小幅震荡，环比下降0.1%至每月每平方米人民币67.2元。尽管市场供给放缓，整体市场以去存量为主，但一段时间内仍将持续承压。

“传统支柱+特色产业”的双轮驱动格局

专业服务与金融业作为传统主力租户，仍是当前市场的重要支撑。与此同时，城市特色产业正成为不可忽视的变量，其中航运物流类企业表现尤为突出：连续三年位列市场成交前四，2020-2025年间持续保持10%以上的成交占比，这一现象得益于大连作为港口城市的产业优势——超过2000家际物流中心全面振兴新突破的若干政策》在内的多项政策、特别是在大连建设东北亚国际航运中心的大背景下，航运产业上下游的延伸也将为市场带来持续动能。

租户需求呈现“小型化”新趋势

根据戴德梁行最新监测数据，2025年上半年大连甲级写字楼市场中，1000㎡以上大面积租户成交占比已降至3.5%，较2022年超10%的水平显著下滑。这一变化是多重因素叠加作用的结果：一方面，外资企业战略收缩与本土企业降本增效的双重压力；另一方面，大连、沈阳“双核城市”协同发展的空间结构也加速了租户选址的分化。与此同时，300㎡以下小面积需求保持活跃，反映“轻量化”办公趋势正成为新常态，建议业主方及时调整产品结构，优化中小面积单元供给，并加强灵活办公解决方案的创新，以应对市场需求的深度调整。

唤醒资产活力重塑楼宇价值

在当前写字楼市场供大于求的环境下，运营价值的重要性日益凸显。大连甲级写字楼市场正经历从传统功能配套向精细化运营的转型，一是进行空间价值重构：对租区及公共区域实施标准提升及场景化升级；二是硬件能级跃升：通过设施设备的升级改造，提升租户使用感受、降低能耗及设备故障率；三是绿色认证赋能：通过绿色运营标准实现资产溢价与竞争力升级；四是服务生态链升级：基础配套价值以及运营服务不断延伸。业主方的运营策略伴随客户需求向个性化与品质化升级。

过去几年，企业扩张意愿受经济复苏不确定性制约影响，办公需求活跃度降低，租金降幅明显，整体办公市场仍处于调整阶段。在当前写字楼市场持续承压的困局中，行业正从"规模扩张"转向"价值深耕"。戴德梁行大连及沈阳项目及企业服务部主管秦举绘表示伴随客户需求向个性化与品质化升级，运营赋能精准匹配租户场景化需求的可持续发展策略，正成为商业地产价值重构的核心驱动力。

ESG赋能价值：前瞻布局，提升资产韧性

戴德梁行大中华区可持续发展服务平台董事陈夏青指出，相关数据显示受气候变化影响，近年来大连雷暴和高温等极端天气日趋频发 。从气候风险应对到可持续发展，ESG 实现逻辑演进，大连及辽宁明确本地可持续发展政策导向，ESG 正从多维度赋能 —— 助力企业降低风险、为资产注入韧性、推动城市低碳转型、带动大众践行绿色生活，戴德梁行可持续发展众多服务案例也印证其价值。未来，需以 ESG 为纽带，整合气候行动力量，将生态挑战转化为城市永续发展机遇，让大连在绿色浪潮中筑牢资产韧性，实现经济、社会与环境价值共生，护航城市长期可持续繁荣。

国有资产盘活：提质增效与活化路径

针对国有资产盘活，戴德梁行北京估价及顾问服务部董事、北区新经济负责人金廉政提出，在新经济形势之下，高效利用存量不动产成为国有企业提升资产效益重要而且必要的手段。就国有企业而言，盘活存量资产的过程即是对资产合规及运营现状梳理、推动资管业务优化、实现战略升级的过程，对于打通各层级、区域资产、构建业财一体化管理体系，塑造具有特色的市场优势有着重要意义。戴德梁行从资产层面的诊断、盘活提质、运营增效，到企业运营管理维度的体系建设、制度优化、持续发展，构建经营逻辑下的综合性解决方案，推动国有资产从“沉睡”到“活化”转变。

产业地产：“生存五法” 破局存量博弈

戴德梁行北区产业地产部主管路煜系统阐述了应对当前市场挑战的“生存五法”：首先，需正视并主动“谋求以价换量”的短期现实；其次，要精准“掘金新兴产业”以寻找结构性增量；再次，应敏锐“预判更新方向”，对标先进的园区评价标准，提前谋划园区价值提升路径，指导资产的精准更新与改造；进而，要从“瓦片经济”转向“拓展运营价值”实现内生增长；最后，需善用资本工具“实现灵活进退”，把握外资退场等带来的资产重塑机遇，提升资产流动性。

路煜在总结中强调：“这五大法则并非孤立的战术，而是一套相互关联的战略组合拳。对于像大连这样既有深厚工业底蕴、又在积极拥抱未来的城市而言，系统性地提升认知、转变模式，是穿越周期，在存量博弈中立于不败之地的关键。”

《中国城市高质量发展白皮书》发布：聚焦城市更新与新质生产力

会上，戴德梁行北区策略发展顾问部主管徐天发布戴德梁行最新研究成果《中国城市高质量发展白皮书》，白皮书立足国家战略导向，聚焦城市更新、新质生产力及城市运营三大维度，全面梳理当前中国城市高质量发展的关键趋势、政策脉络与典型路径。

徐天指出，当前我国城市发展已进入存量提质与结构优化并重的高质量阶段，打造宜居、韧性、智慧、绿色、创新与人文城市成为城市治理的重要方向。在政策加码背景下，城市更新行动全面提速，城中村改造、老旧小区整治、功能性片区焕新等进入深水区，多元参与、统筹治理的城市更新格局正在形成。与此同时，以低空经济、储能、低碳、数字经济等产业为代表的新质生产力，摆脱传统经济增长方式和生产力发展路径，具有高科技、高效能、高质量特征的先进生产力质态，对于推动经济转型升级具有重要意义，将成为推动城市高质量发展的新引擎。

戴德梁行大连及沈阳策略发展顾问部主管周晖指出，在最新结束的中央经济工作会中，明确了“城镇化从高速增长转向稳定提质、城市开发从增量扩张转向存量更新”，这其中强调了“城市更新是重要抓手”。在东北振兴的浪潮中， 大连以“空间重塑—运营赋能—文化再生”三位一体的模式驱动城市更新，将工业遗产、历史街区与现代商业基因深度融合，走出了一条兼具经济效益与文化认同的特色发展之路。

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圆桌对话：城市高质量发展的大连路径

随后，在“城市高质量发展新趋势”圆桌讨论中，由戴德梁行北京估价及顾问服务部董事、北区新经济业务负责人金廉政担任主持人，大连市自然资源局副局长张勇，大连上市公司协会秘书长刘旭，戴德梁行北区策略发展顾问部主管徐天与戴德梁行大中华区可持续发展服务平台董事陈夏青四位专家进行了深度探讨。专家从“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”等多唯度阐述何为打造城市六边形战士，如何打造出宜居宜业宜产宜城且具有自己独特竞争力的绿色城市。并且分享了大连辖区上市公司ESG信息披露呈现“质量优于数量”的特点。同时，针对大连高质量发展动能的议题，各位专家分别从城市更新、永续大连、ESG信息披露体系等领域分享各自研究成果与操盘经验，并研讨通过绿色化、人文化、创新性等路径探索适合大连城市高质量发展的可行性。

徐天分享了以“从多快到好省”转型为核心的城市更新实践与新质生产力孵化机制。他以北京阳光彩虹湾和杭州有组织科研平台为例，生动阐述了大连在城市更新和科技创新两翼并举中的机遇以及可行路径。

陈夏青聚焦 ESG 理念与气候韧性建设，深入剖析了大连在生态保护与经济发展协同推进中的独特优势及实践方向，阐释了大连在打造 “更绿、更永续” 城市样本中的潜在突破点与实施路径。

戴德梁行大连及沈阳公司副总经理冯其武在会上表示，戴德梁行深耕大连超过27年，我们一直秉持着以优质服务助力地方经济发展理念，与本地政府、企业建立了广泛的合作关系。 今后，我们会多组织类似活动，在与客户广泛交流、密切合作中携手共进，以我们的专业智慧助力城市高质量发展。