允许多类市场主体联动商业银行参与收储，有助于加速进度。视觉中国/图
2024年9月末，中共中央政治局会议对房地产作出“止跌回稳”的“定调”后，多部门接连召开多场新闻发布会，推动政策出台，促进政策落实。“松限”成为多地出台房地产新政的主要特征。
10月8日，中共中央政治局常委、国务院总理李强主持召开经济形势专家和企业家座谈会，听取对当前经济形势和下一步经济工作的意见建议。座谈会上，罗志恒、周其仁、黄瑜、张明、张水利、游玮、周勇、左丁等先后发言。其中，中指研究院常务副院长黄瑜是地产领域的代表。
近日，南方周末就房地产形势专访了黄瑜。她表示，随着房地产“一揽子”政策加速落实，市场活跃度有望改善，核心城市市场量价或将率先筑底企稳，从而对全国市场止跌回稳提供重要支撑。
据中指研究院监测，2024年前三季度全国有约270个市（县）出台房地产政策超560条。
其中调整公积金、发放购房补贴两类政策出台频次最高。在刚刚过去的9月，各地共出台了68条调整公积金政策、38条购房补贴政策。
黄瑜预测，四季度，房地产政策将围绕落实好存量政策和加快推出增量政策展开。
一方面，关于落实存量政策，预计各地将积极落地取消普宅标准，衔接好配套税收政策，降低房贷利率、降低首付比例等；地方国企收储已建成未售新房的政策有望进一步优化，力促打通收储价格低、收购成本高、标的物错配等卡点；同时给予盘活存量土地更多资金、配套政策支持，加快闲置土地退回、置换或调规；“白名单”项目贷款投放扩围加力，相关配套政策或将继续完善，促进4万亿元资金规模落到实处。此外，17日，住房城乡建设部提到新增100万套城中村改造和危旧房改造，各项政策支持也有望逐渐落实。
另一方面，增量政策有望加快推出。预计核心城市将继续优化限制性政策，更多城市“补人头”加大购房补贴力度，降低中介佣金、交易税费等也存在预期；同时，优化房企预征预缴税费政策，并加快相关税费清退等，也有望为房企提供流动性支持。
国庆前夕，北京、广州、上海、深圳四大一线城市集中发布政策，提出放松限购、下调首付比及增值税免征年限等，随之而来的是国庆期间核心城市市场活跃度明显提升。
中指研究院监测数据显示，国庆假期多数核心城市调研项目平均认购量超过9月全月，其中广州、深圳假期平均认购量达9月全月的两倍水平，北京、上海超过9月全月认购量。10月1-15日，重点30城新房网签成交面积同比增长4%，重点20城二手房网签成交套数同比增长23%。
据中指研究院不完全统计，2024年以来，郑州、沈阳等超10城取消新房限价；杭州、泉州等地新出让土地取消限价要求；邵阳、抚州等地针对特定人群购房或团购房源不设价格下限（），变相放松限价。
黄瑜认为，让价格回归市场是重要趋势，未来各地有望进一步优化限价政策。
解除新房限价有助于房企根据市场情况合理定价，一方面，加快项目资金回笼；另一方面，也给品牌溢价能力和产品能力强的房企提供更多操盘空间。全面取消限价，也会激发房企的拿地积极性，促进土地市场活跃度提升。
从趋势来看，四季度，在降准降息、放松限购等政策带动下，新房市场销售预计将出现改善。中指研究院预测，四季度新房销售面积同比降幅或将有所收窄，2024全年商品房销售面积同比降幅预计在15%左右。
黄瑜表示，不同城市市场表现不同，在多个有利因素支持下，核心城市房地产市场量价有望逐渐趋稳。“但针对人口流出的三四线城市，预计短期房地产市场量价仍难以恢复。”
中指研究院常务副院长黄瑜。受访者供图
“去库存”依然是压在房地产市场头上的一座大山。
中指研究院数据显示，截至9月末，50个代表城市商品住宅可售面积为3.37亿平方米，受供应下降影响，库存规模较2023年末下降2.6%，但由于销售尚未明显改善，出清周期延长至22.8个月，短期库存去化压力仍较大。
不过，在多番政策的深层次调整下，楼市多项数据跌幅正逐渐收窄。
10月18日，国新办新闻发布会上，国家统计局相关负责人通报，全国新建商品房销售面积同比下降17.1%，降幅比上半年和1-8月分别收窄1.9和0.9个百分点；新建商品房销售额同比下降22.7%，降幅比上半年和1-8月分别收窄2.3和0.9个百分点。
黄瑜指出，要加快市场“止跌回稳”，需要供求两端政策共同发力，一方面要支持购房需求加快入市，另一方面严控增量、优化存量的政策要加力，尤其是收储存量房及收购存量土地等政策。
2024年以来，已有超40地发布收购存量房作为保障性住房的公告。三季度有深圳、长沙等超20城发布，城市数量较二季度明显增加。8月，武汉、重庆均有收购项目落地。
黄瑜说，从业内反馈来看，各地收储工作进展较为缓慢，仍面临价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配等问题，未来亟须更多针对性政策给予支持。
为加快推动商品房的去库存进程，5月17日中国人民银行宣布，拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。9月27日，中国人民银行宣布向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。
黄瑜表示，要实现3000亿元保障性住房再贷款资金落到实处，需站在现实角度解决收储过程中存在的堵点、卡点。
后续政策方向或应包括，提升收储价格，以合理的价格收购；放宽收购标的物限制，比如取消整栋优先要求等；当前低价收储用作配售型保障房一定程度也不利于稳房价，收购项目可以主要用于保租房；3000亿元资金年限延长至10年或20年。另外，放宽收储主体范围，允许多类市场主体联动商业银行参与收储，也有助于加速推进存量商品房的收储进度。
