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最高法发布执行异议之诉司法解释 新规拓宽买房人保护范围
2025-08-05 08:51

今天,最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》,对于商品房消费者权益保护进行了细化、具体的规定,进一步拓宽了保护范围,更大力度守护买房人的合法权益。该解释自2025年7月24日起施行。

什么是执行异议之诉?比如,买房人根据合同约定向开发商支付了房款,但还没办下房产证,若开发商因债务纠纷导致房屋被法院查封执行,买房人可通过提起“执行异议之诉”主张权利。

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最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽:比如开发商欠债了,债权人拿着法院的生效判决文书,申请法院强制执行开发商的房产,此时买房人就站出来说这个房子我已经买了,我交了房款,虽然我没有房本没有产权证,但是这属于我的房屋,你们不能执行,此时买房人向法院提出排除执行的诉讼请求,这个诉讼就叫执行异议之诉。这时候法院就要审查,看是保护买房人的权益,还是保护债权人的权益,因此作出判决。

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法官介绍,法院在审理时,需

根据以前的规定,如果被执行的房产是买房人的唯一房产,可排除强制执行,但如果买房人还有其他房产,则不能排除强制执行。此次司法解释的一大亮点是

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最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽:比如说为了家庭生活的需要,一家人口比较多,原先是有一套房子的,但是为了改善生活居住环境,这样就又买了一套房子,依据我们新的司法解释的规定,这种情况是属于改善性住房的需求,我们依然可以排除执行,保护他的权益。还比如说进城的农村人员,他原先在老家有一套房屋,他进城之后城里又买了一套房屋,虽然此时是有两套房屋,但是我们也要予以保护,他是为了基本的居住生活的需要。

如何更主动防范风险?我国法律规定了预告登记制度,买房人在买房后可及时向不动产登记机构申请办理商品房“预告登记”,防止出现“一房二卖”的情况。此次司法解释特别规定,买房人办理预告登记后,如果房屋因开发商债务被申请强制执行,可凭预告登记主张权利。支持、引导、鼓励买房人积极办理房屋预告登记。

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最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽:预告登记是什么,由于房地产开发商他们的大所有权证还没有下来,还不能办产权证,或者说是没有竣工验收等等的情况下,此时我交了一部分钱,但是我不能办理全部的过户手续,这个时候怎么来保护我的权益,我就可以向不动产登记部门去办理一个预告登记,办理预告登记,我们就这个房产是如果在涉及有可能被执行的时候,我就可以申请排除强制执行,此时法院会予以支持。

此外,为更好保护农民工群体的合法权益,

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最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽:比如说开发商欠了债权人的钱,债权人来申请法院强制执行开发商的房产,但是开发商还欠施工方的建筑工程款,施工方因为它的主体实际上是由农民工组成的,我们认为债权更具有优先性,为了保护农民工的权益,我们认为可以排除强制执行。

为了一揽子实质化解矛盾纠纷,减轻当事人诉讼负担,司法解释明确可以将当事人的相关诉求合并审理,避免当事人来回奔波起诉,最大限度减少损失。

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最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽:如果买房人在提起执行异议之诉的同时,还要求确认这个房子是自己的,然后要求确认产权办理房屋过户手续,这种请求我们是可以跟执行异议之诉一并审理的,作为买房人就不用去起两个诉了,就可以在一个诉中解决,这样就减轻了当事人的负担。

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最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽:买房人向法院提起执行异议之诉,如果他的诉讼请求能够得到法院的支持,法院就会判决停止执行。但是在审理的过程中,如果因为一些特殊的情况,一些客观的原因,房产已经被执行了,此时停止执行,已经没有实际的意义了。房子执行之后如果被拍卖了,拍卖的房款,买房人是可以要求得到的,法院会予以支持。

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现实中,个别被执行人为了规避执行、与案外人恶意串通、通过案外人提起执行异议,妨碍法院正常执行工作秩序,为防范、惩治这类虚假诉讼,司法解释进行了规定。

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最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽:在申请执行人执行房产的时候,被执行人有的时候就会串通他的亲戚朋友,然后虚构事实,说这个房子已经卖给了他的亲戚朋友,让他的亲戚朋友以案外人的身份提起执行异议之诉,来妨碍法院的正常执行。这种情况下我们就应该查明事实,应当判决驳回诉讼请求,并视情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的,处以刑事责任。

(总台央视记者 张赛)

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