曾经被称为中国最赚钱的地铁公司——深铁集团，在这几年压力陡增。

3月15日晚间，万科A（000002.SZ）发布公告称，深铁集团近日与中金印力消费REIT的管理人签署协议，深铁集团将认购不超过30%份额。万科在公告中表示，深铁集团拟认购中金印力消费REIT体现了第一大股东对本集团的有力支持。

虽然深圳地铁仍旧坚定掷下重金投资万科，但从财务表现和旗下资产价值上来看，深圳地铁已是“咬牙”坚持。

白衣骑士被万科“套住”

2017年，深铁集团入主万科，这笔投资在“宝万之争”中脱颖而出，深圳地铁在当时也一度被赋予白衣骑士的形象，风头无两。但如今，万科的股价对应当初的受让价均已腰斩，深铁集团已被万科“套住”。

2017年，深铁集团从华润、恒大等10家企业手中收购了万科29.38%的股权，花费约664亿元，其中银行贷款445亿元。

按3月18日万科A（000002.SZ）的收盘价9.44元/股计算，深铁集团所持万科股票的市值为306亿元，加上2017年至2022年累计获得的万科分红192亿元，深铁集团目前在万科身上亏损大约166亿元（银行贷款利息和2023年分红未计入）。

深铁集团成立于1998年，是深圳市国资委直管的国有独资大型企业。公开资料显示，截至2023年9月末，深铁集团拥有全资及控股子公司35家，其中全资子公司22家，控股子公司13家。截至2023年底，深铁集团的总资产为7165.89亿元。

深铁集团因为常年处于地铁公司营收榜榜首而闻名全国。

深铁集团的业务涵盖“三铁”（国家铁路、城际铁路和城市轨道交通），在深圳本地轨道交通行业占有绝对的垄断地位，目前共承担深圳市15条地铁线路合计524.7公里的运营任务，全市城轨运营里程位居全国第四，客流总量位居全国第四。

在国家铁路和城际线建设方面，深铁集团作为深圳市政府投资国家铁路的出资者代表，持有深圳平南铁路有限公司75%的股份、厦深铁路（广东段）10.36%的股份，以及广深港客运专线27.43%的股份，出资了穗莞深城际铁路项目。

深铁集团的收入几乎都来源于地铁运营及管理设计（该业务板块自负盈亏）和站城一体化开发（房地产业务），二者的收入占比合计能达到98%左右。

不过，地铁造价高，但为了满足公共交通属性，票价又相对较低，所以客运收入很难覆盖运营成本，地铁运营业务并不赚钱。

所以，越来越多的地铁公司借鉴港铁“轨道+物业”的模式，在轨道交通站点上方开发房地产和物业，即站城一体化开发，这为地铁公司带去了可观的收入，进而反哺轨道交通建设运营。深铁集团在这方面表现尤为突出。

比如2020年、2021年、2022年及2023年1-9月，深铁集团的站城一体化开发收入分别为149.43亿元、95.71亿元、160.48亿元和17.00亿元，毛利率分别为72.02%、69.67%、54.62%和69.29%；同期的地铁运营收入分别为55.74亿元、67.42亿元、77.33亿元和71.40亿元，毛利率分别为-63.14%、-54.24%、-76.88%和-31.95%。

房地产下行净利润由盈转亏，偿债压力增加

但随着房地产政策调控以及项目结转周期影响，深铁集团这几年的收入和净利润波动明显。

数据显示，2020-2022年度及2023年1-9月，深铁集团的营业收入分别为208.28亿元、163.97亿元、239.76亿元和89.62亿元，净利润分别为111.02亿元、28.90亿元、8.66亿元、-5.77亿元，净利逐年降低，由盈转亏。

值得一提的是，深铁集团2023年1-9月站城一体化开发收入较上年同期减少73.04亿元，降幅达81.12%，从而导致深铁集团2023年前三季度营业收入较2022年同期下降53.12亿元，降幅达37.21%，净利润较2022年同期下降8.63亿元，降幅达301.75%。

这也意味着，如果房地产市场行情持续不景气，深铁集团的收入将进一步受到影响。

目前，深铁集团的站城一体化开发项目均在深圳市，项目具体开发主要由集团本部、深铁置业、深圳市朗通房地产开发有限公司、深圳地铁前海国际发展有限公司、深圳地铁诺德投资发展有限公司、深圳地铁万科投资发展有限公司负责运营。

据《深圳市地铁集团有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书》（下称《说明书》），截至2023年9月30日，深铁集团站城一体化开发在建项目计划总投资金额为1915.56亿元，已投资1040.78亿元，尚需投资874.78亿元；已获取土地30块，价值共计1177亿元，其中已完工面积470万平方米，在建面积1272万平方米，剩余土地储备285万平方米。

深铁集团在建项目资金主要来源于自有资金作为资本金投入，并通过银行贷款筹措剩余建设资金。大额资本支出需求较大，若未来深铁集团经营情况下降，未能及时筹措投资资金，将对深铁集团的经营能力及偿债能力产生一定不利影响。

同时，城市轨道交通建设资金需求量大、投资建设周期长、资金回收速度慢、缺乏可靠盈利模式，其投融资渠道主要为政府投资和商业贷款。未来3-5年，深铁集团在建及拟建项目总投资规模超过1500亿元，其中40%-50%由深圳市政府财政资金出资，仍面临较大的资本支出压力。

2020年末、2021年末、2022年末及2023年9月末，深铁集团的资产负债率分别为39.64%、48.58%、52.91%和55.37%，呈上升趋势。

同时，深铁集团近年来短期债务增长较快，截至2023年9月末，其有息债务余额为2639.86亿元。根据深铁集团的发展规划，未来几年其投资规模仍将处于上升阶段，债务融资规模预计还将维持在较高水平，从而对它的偿债能力带来压力。

不过，根据中诚信国际信用评级有限责任公司出具的《2023年度深圳市地铁集团有限公司信用评级报告》，深铁集团主体评级为AAA，评级展望为稳定。

《说明书》显示，截至2023年9月末，深铁集团与国家开发银行、工商银行、农业银行、中国银行和建设银行等多家金融机构建立了战略合作关系，获得主要贷款银行授信额度3779.56亿元，尚未使用额度为2447.65亿元。

界面新闻记者|戈振伟

界面新闻编辑|林腾

（界面新闻记者唐俊对本文亦有贡献）

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