编者按：在物业管理行业遭遇“降费潮”与“退管潮”双重冲击的艰难时刻，深圳市物业经理人学会发布致行业公开信，呼吁全行业回归专业价值，以理性思考和系统性改革应对当前困局。这封题为《坚持理性思考，以专业精神重构行业价值》的公开信，直面行业痛点并提出破局方案，引发业内广泛关注。
2025年，物业管理行业正经历一场前所未有的生存考验。随着部分头部物企陆续退出全国百余个低效项目，主因直指“物业费下调”与“收缴率低迷”的双重挤压。中指院最新数据显示，百强物企净利润同比下滑4.71%，行业平均利润率不足5%。
“物业管理行业正经历改革开放四十余年来最严峻的挑战。”深圳市物业经理人学会会长吴沂城博士在接受采访时表示，学会最新发布的《坚持理性思考，以专业精神重构行业价值》公开信中，用一组调研数据勾勒出行业困境。开篇直言，在“降费潮”与“退管潮”的双重冲击下，物业行业已站在转型的历史关口。
作为中国内地物业管理的发源地，深圳始终走在行业前沿。1981年，深圳诞生内地首家物业管理企业；2024年，又创立首个物业经理人专业组织。面对当前挑战，深圳物业人再次展现出特区特有的改革勇气和创新智慧。公开信提出的四大战略路径中，“根基重塑” 居首——强调厘清权责主体，构建权责利对等的治理体系。“动力升级”则立足“建筑物全生命周期管理”视角，要求构建科学的价格动态调节机制。学会特别强调严格区分物业管理与经营性收支“两本账”，提升项目运营透明度。在“效能提升”方面，物业企业被呼吁全力拥抱数字化转型。积极引入AI等新技术，优化作业流程，充分释放数字化潜能，实现降本增效，适配社会发展需求。“信任重建” 作为压轴方案，主张以社区文化纽带弥合分歧。学会建议探索以党建为引领的“社区议事协调机制”，设立“社区治理快速响应平台”，通过有温度的社区活动重建互信。
深圳市物业经理人学会作为国内首家物业经理人专业组织，打造专业赋能平台矢志践行五大使命。其中，“制度创新先行者”角色引人注目——学会正深入研究物业经理人持牌制度可行性，并已专程调研香港物业管理业监管局，汲取先进经验。在人才培养方面，学会构建多层次赋能体系，首期《高级物业经理》资格培训反响热烈。同时在专业人才孵化器方面，推出的“优秀会员积分制”将衔接企业晋升机制，形成“学习-认证-职业发展”闭环。学会还致力于成为“跨界协同枢纽站”，联动粤港澳大湾区及国际组织资源，推进“产学研用”创新联盟深度融合。在专业价值重构与呈现方面：学会着力建设物业经理人职业准入与评价体系建设，并面向行业企业、街道社区专责人员、业主组织提供专业、严谨、持续的数据反馈与信息校验服务，不断夯实物业经理人群体价值呈现的数字化基础。在实体产品、实体技术的价值融合方面：构建实体产品、实体技术企业与行业企业、物业经理人之间的专业价值链接，结合AI新技术革新服务开发与应用，推动物业行业“价值回归”。
“物业管理服务于楼宇方寸，肩负城市细胞单元的运转，是基层治理的协同者、美好生活的缔造者，”吴沂城会长强调，“‘小物业’承载‘大民生’，这正是行业最厚重的时代答卷。”
随着国家将“整治物业服务履约不到位”纳入2025年全国专项整治范畴，行业规范化要求进一步提高。学会此时发布公开信，既是对行业痛点的理性剖析，也是对中央政策的积极响应，为破解物业服务质量下滑、经营困难与监管趋严的多重矛盾提供了系统性思路。
“志合者，不以山海为远。”公开信以充满力量的呼吁作结，“让我们以理性思考廓清浮云，以专业精神重铸价值，共同谱写人民美好生活的幸福华章！”在行业发展的关键时刻，深圳物业人再次扛起改革创新大旗，为全国物业管理行业转型升级探索新路径。
附：深圳市物业经理人学会致行业同仁公开信《坚持理性思考，以专业精神重构行业价值》
全体行业同仁：
深圳，作为中国内地物业管理的发源之地，四十四载风雨兼程，始终屹立行业潮头，缔造了无数行业标杆。从1981年首家物业管理企业破土而生，至2024年6月18日物业经理人学会应运而立，我们始终秉承“敢为人先”的特区精神，以专业力量驱动行业前行。
当下，置身“百年未有之大变局”，物业服务行业正经历前所未有的深刻变革与场景重塑：人力成本持续高企，占行业平均成本逾七成①；上市物企物业费收缴率跌破73.5%②；超三成项目陷入经营亏损，业主满意率持续走低，物业服务满意度行业均值降至72.9分③，争议成为投诉焦点。当“降费潮”与“退管潮”叠加冲击，唯有以理性之光穿透迷雾，以专业精神重塑价值根基，方为破局正途。
一、凛冬已至：加速淘汰与格局重塑的现实挑战
行业正处深度调整期，深刻塑造着未来格局。
1.撤场浪潮席卷：2025年上半年，中海、龙湖、金碧等知名物企相继主动退出低效项目，主因直指“物业费大幅下调”与“收缴率持续低迷”的双重挤压。中指院2024年数据显示，百强物企净利润同比下降4.71%④，行业利润率持续探底。
2.信任根基动摇：物业管理企业资质与“物业管理师”资格考试取消后，从业门槛模糊，专业认知缺位。行业“长期主义”价值观与专业贡献未获充分尊重，职业价值评定失准，致使行业竞争失序，企业经营步履维艰，业主关系日益紧张，行业社会形象严重受损。
3.传统模式困局：人力成本刚性攀升，手工抄表误差率居高不下，工单处理耗时超业主期望，导致业主投诉量激增、纠纷率不断攀升。物业费收缴率一旦低于70%⑤，项目即陷入“服务滑坡→收费艰难→投入缩减→服务恶化”的恶性循环，运营举步维艰。
4.合规压力陡增：2025年，中纪委、国家监委将“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共权益”纳入全国专项整治范畴。法规强制公示公共收益的要求与企业实际运营困境形成尖锐对立；因资金匮乏，设施设备长期“带病”运行，累积安全风险日益加剧，部分城市住宅项目陷入“一年新、二年旧、三年破”的窘境。
二、困局探源：多重矛盾交织下的深层痼疾
行业痛点表象之下，是多重结构性矛盾的集中爆发。
1.主体错位与权责失衡：尽管作为行业摇篮的深圳，四十四载锐意进取，成就斐然，稳居全国标杆，但“主体不清、权责不明”的治理困局依然突出，呈现“目标明确，但挑战并存”的特征，既有政策强力推动，又面临基层治理复杂现实。业委会非职业化、认知偏差与物业企业市场化诉求间的巨大鸿沟，成为矛盾催化剂。
2.成本收益剪刀差扩大：人工成本年均增幅10%-15%⑥，而全国逾百个项目物业费单价降幅高达20%-35%⑦。重庆市某小区住宅物业费由2.0元/m²直降至1.3元/m²⑧，部分省市发布的住宅物业费调价、限价幅度几近击穿企业成本红线。非理性降费已令部分头部企业难以为继，“情绪化对抗”渐成常态，近期部分企业被迫选择“弃管”，催生新的社会矛盾。
3.信任缺失致生态恶化：行业长期依赖“企业化、规范化、一体化”运营逻辑，基本生态得以维系。然近年来，资本无序扩张激化矛盾，加速市场异变。部分企业急功近利，疏于深耕服务，项目运营暗箱操作、透明度缺失，物业项目经理深陷信任危机。业主与企业间信息壁垒高筑，纠纷频发，行业亟待“价值回归”！
三、破局之道：融入国家治理大局，以专业赋能应对挑战
近期，“中央城市工作会议”擘画城市发展蓝图，强调“人民城市人民建，人民城市为人民”，以建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化城市为目标，聚焦城市高质量发展，坚持内涵式发展，以城市更新为抓手，着力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。牢牢守住安全底线，探索中国特色城市现代化新路，深刻回答了城市发展“为了谁、依靠谁”以及“建设什么样城市、怎样建设城市”的根本问题。
中央及地方各级党委政府，始终坚持以人民为中心，从社会治理高度着力破解物业行业难题。物业项目是城市的“微观单元”，物业管理绝非行业“家事”，实为城市管理的中坚力量。“存量时代”，物有本末，事有始终；知其先后，则近道矣。“小物业”牵动“大民生”，学会将凭籍专业资源优势，积极汇通主管部门，推进物业管理良好生态建设与行业自律，探索物业经理职业持牌制度，输出“物业经理人职业操守”、与业主组织的良性互动，最终实现物业经理人自律与行业监管的生态闭环，为行业可持续发展助力。
为此，深圳市物业经理人学会郑重呼吁：全行业坚持理性思考，从被动应对转向主动重构，深入贯彻中央城市工作会议精神与战略部署，聚焦四大战略路径：
1.根基重塑：厘清权责主体。回归“资产管理与人居服务”本质，构建权责利对等的治理体系，矫正市场误区与短视行为。推动“甲方市场主体归位+监督效能提升”，强化党建引领，夯实基层治理，切实守护业主房屋资产安全底线。
2.动力升级：优化价值机制。立足“建筑物全生命周期管理”视角，着手导入建筑物本体及共用设施设备劣化倾向管理技术，其核心在于资源高效整合，理顺价格、标准与价值的内在关系，构建科学的价格动态调节机制。对市场失灵项目，探索政府、企业、市场协同的创新机制。严格区分物业管理与经营性收支“两本账、两条线”，大幅提升项目运营透明度，重建企业与客户互信，引导业主关注服务本质，为企业高质量发展筑基。
3.效能提升：科技赋能降本。物业企业应全力拥抱数字化转型，推动成本中心向价值引擎转变。精准识别服务场景优化点，聚焦可量化、可执行的服务测量。对非人力不可为事项，优先应用数字化手段，实现“技管融合”。积极引入AI等新技术，优化作业流程，充分释放数字化潜能，实现降本增效，适配社会发展需求。
4.信任重建：深化文化融合。物业管理终极意义是什么？是在于与他者的对话与联系，人与人链接是人类存在的基本事实。物业项目经理应善用社区文化纽带，营造和谐项目氛围，以文化铸就服务之魂。服务的精髓在于有效沟通，可探索以党建为引领，建构融合契约精神的“社区议事协调机制”，吸纳社区贤达积极参与共治，以化解矛盾纠纷为目标，设立“社区治理快速响应平台”（如“律师+会计师+工程师”驻点服务），开发“纠纷智能预警系统”，通过有温度的社区活动，弥合制度与业主认知之间的代际鸿沟。
四、学会行动：构筑专业赋能平台
作为国内首家物业经理人专业组织，学会矢志践行五大使命：
1.制度创新先行者：坚持“好房子+好服务”，深入研究物业经理人持牌制度可行性，拟定其专业执业规范。近期已专程调研香港物业管理业监管局，汲取先进经验，积极推动持牌制度先行先试，探索建立物业经理人职业标准、诚信档案及持牌制度基础工作落地，为政府决策提供专业支撑与方案建议。
2.专业人才孵化器：坚持以“专业化、职业化、规范化”为核心，构建多层次赋能平台，联合知名高校、职业培训机构，共育行业精英。首期《高级物业经理》资格培训反响热烈，成效显著。同时，学会将适时推出“优秀会员积分制”，衔接企业晋升机制，形成“学习-认证-职业发展”的闭环，设立“杰出物业项目经理”奖项，以表彰先进，激励卓越，推动行业从劳动密集型向知识密集型转变。
3.跨界协同枢纽站：学会积极联动粤港澳大湾区及国际组织（如香港房屋经理学会、特许房屋经理学会），引进全球智慧，推进“产学研用”创新联盟深度融合，整合行业上下游资源，共研行业新课题，助力湾区智慧与标准融合，为物业经理搭建广阔舞台。
4.专业价值重构与呈现：学会着力建设物业经理人职业准入与评价体系建设，并面向行业企业、街道社区专责人员、业主组织提供专业、严谨、持续的数据反馈与信息校验服务，不断夯实物业经理人群体价值呈现的数字化基础。
5.实体产品、实体技术的价值融合：学会充分发挥初始创建与定位的行业资源，构建实体产品、实体技术企业与行业企业、物业经理人之间的专业价值链接，结合AI新技术革新服务开发与应用，推动物业行业“价值回归”，矢志建立可持续、可应用、可迭代的实体产品、实体技术与物业服务价值重构的基本范式。
五、同仁共勉：以理性与专业点亮行业未来
值此行业转型攻坚之际，深圳市物业经理人学会发出倡议：
致物业经理人：持续精进新技术、新理念，将每一次设备巡检、每一次客户响应，淬炼为专业价值的生动实践。恪尽职守，勤勉尽责，将职业操守内化于心，以回应时代与社会重托。
致物业企业：主动扛起社会责任、经济责任、法律责任与道德责任，成为宜居生活的守护者，真正实现“小物业、大民生”的使命担当。
致业主（使用人）：发挥主体意识，明确责任义务，维护共同权益，尊重客观规律与市场价值，以提升居住品质为目标，实现“我的家园我守护”的良性循环。
致行业同仁：物业管理服务于楼宇方寸，肩负着城市细胞单元的运转，是基层治理的协同者、美好生活的缔造者、城市韧性的守护者，于微本处见真章，“小物业”承载“大民生”，小支点撬动大未来，这便是行业最厚重的时代答卷。
当撤场公告频现小区门庭，当业主因服务中断陷入茫然，行业已然站在转型的历史关口。深圳物业同仁，当赓续“敢闯敢试、敢为人先”的特区精神血脉，为行业的革故鼎新凝聚最大共识。
志合者，不以山海为远；同心者，其利足可断金。深圳市物业经理人学会，愿与全体同仁并肩携手，以理性思考廓清浮云，以专业精神重铸价值，让物业管理成为彰显城市品质的闪亮名片，让每一位物业人的专业付出赢得社会由衷的尊重，共同谱写人民美好生活的幸福华章！
深圳市物业经理人学会
二〇二五年七月
附录：行业数据来源与引用
中物智库《2025年中国物业服务企业综合实力研究报告》.2025年5月；
中国物业管理协会《2024中国物业服务企业发展报告》.2024年7月；
中指研究院《2025中国物业服务百强企业研究报告》.2025年7月；
中国物业管理协会2024中国物业服务企业发展报告》.2024年7月；
中国物业管理协会2024中国物业服务企业发展报告》.2024年7月；
深圳2025年普工社保补缴政策，企业用工成本（含社保）同比上涨10%-15%；
2024年6月，重庆市发改委发布《政府定价的经营服务性收费目录清单》；
重庆加州物业公司撤场公告。
